Правильно сориентированная, выстроенная позиция по цене вероятного спроса позволяет экономить время экспозиции и средства, а самое главное — решать задачу Заказчика в короткие сроки.
Наша задача — определить максимальный пласт спроса на конкретный объект и выходить на рынок именно с этой ценой.
Прежде чем взяться за продажу объекта, необходимо понимать реальную стоимость того предложения, которое мы собираемся сделать покупателю.
Чтобы сделка состоялась, чтобы на объект недвижимости пришел покупатель, необходимо сформировать цену, потребную реальному спросу в настоящем времени, но сохраняющую при этом свое максимальное значение.
Именно поэтому сначала необходимо провести анализ наиболее вероятной стоимости. Есть два варианта получения цифры: собственник может обратиться в оценочную компанию, которая подготовит ему отчет об оценке. Либо это может сделать сам агент или аналитико-оценочный центр риелторской компании.
В чем отличие?
В методах поиска информации. Профессионал-оценщик смотрит на рынок «глазами» покупателя, используя присутствующие в нем предложения. Профессионал-риелтор ориентируется на цены недавно реализованных аналогичных объектов и на те предложения, которые в настоящее время находятся в состоянии спроса (идут активные просмотры, ведутся переговоры, взят задаток или внесен аванс).
И это существенный фактор! Цены, полученные в результат
е анализа, часто отличаются от тех, которые демонстрируют общие усредненные показатели рынка. И они, как правило, оказываются очень близки к фактической цене продажи.
Определение цены производится с помощью трех подходов: сравнительного, затратного и доходного. При этом в работе с жилым сектором, с земельными участками применяется только первый, а в работе с объектами коммерческого назначения — все три. Приведу еще несколько цитат из отчета об анализе наиболее вероятной стоимости.
Сравнительный подход
Совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
Данный метод базируется на информации о недавно прошедших сделках с аналогичными объектами и сравнении оцениваемой недвижимости с объектами-аналогами. Метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходным с оцениваемым. Далее вносятся поправки, учитывающие различия между оцениваемым объектом и аналогами. Это позволяет определить цену продажи каждого аналога, как если бы он обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый объект. Скорректированные цены объектов-аналогов дают возможность сделать вывод о наиболее вероятной цене продажи оцениваемого объекта.
Затратный подход
Совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.
Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и базируется на том, что потенциальный покупатель не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую ему обойдется приобретение соответствующего участка земли под застройку и возведение аналогичного по назначению, качеству и полезности объекта.
Доходный подход
Совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.
Доходный подход основан на принципе ожидания, согласно которому рыночная стоимость определяется как текущая стоимость будущих доходов, вытекающих из прав владения или иных имущественных прав на оцениваемый объект. При определении дохода, приносимого объектами недвижимости, первым шагом является вычисление потенциального валового дохода эксплуатации.
По результатам оценки составляется подробный отчет, который содержит:
— основные технико-экономические характеристики объекта недвижимости (площадь, кадастровый номер, год постройки, физический износ и т.д.),
— описание основных конструктивных элементов объекта (фундамент, водопровод, канализация, отопление и пр.),
— анализ правоустанавливающих документов и сведений об обременении объекта правами иных лиц (ипотека, ипотека в силу закона и пр.),
— описание местоположения объекта, с подробным описанием социальной, коммерческой инфраструктуры (автомобильные развязки, остановки, парковки и т.д.) и перечислением положительных и отрицательных характеристик,
— наилучшее и наиболее эффективное использование объекта (для коммерческих помещений),
— определение рыночной стоимости объекта (перечисленными выше способами) и расчет средневзвешенной рыночной стоимости.
Важно помнить, что заключение о возможной стоимости объекта недвижимости не является официальным документом, предлагается в качестве ознакомительного при оценке стоимости объекта и отражает общее представление об объекте оценки. Выводы о стоимости объекта носят рекомендательный характер.